凄い不動産査定
土壌の汚染自体は昔からあったもので、業種によっては建物があればほぼ例外なく土壌汚染があると言われた土地がありました。
以前、大手不動産会社が大阪の金属工場跡地に分譲したマンションでこの土壌汚染が大問題となり、多額の賠償金が払われたケースもありました。
2009年に土壌対策基本法が制定されて以来、規制はさらに厳しい方向に動いています。
したがって土壌汚染の可能性がある土地をギャンブルで買うことは、避けたほうが賢明でしょう。
また、これも昔からよく見られるのが新しい鉄道、道路の開通を見越して買う人たちです。
関東近郊でもここ川年ほどの間に兼業高速鉄道、つくばエクスプレスなどの新しい鉄道が開通しました。
ただ、こういった鉄道の話はえてして、ずいぶん昔から計画としてはあっても、開通するまでには意外と多くの年月を要するものです。
私の知り合いにも、このような鉄道の開通を狙って、当時はずいぶんと辺部だったところに戸建て住宅を買い、長年の長距離通勤に耐え、鉄道の開通を今か今かと待っていた人がいます。
ところがお気の毒なことに開通したそのとき、彼はもう定年を迎えていたのです。
長期間寝かしておけるような土地に投資をして、気長に待つのならそれもよいでしょうが、「見込み」だけで自宅や投資用物件を買うのは、ひじょうにリスキーな話です。
また、大型の開発予定地の中の物件をあえて買おうとされる方がいらっしゃいます。
複数の地権者がいて、そこに大手のデベロッパーや開発業者などが入り乱れて、3年先あるいは5年先の開発が予定されているような土地のケースです。
いずれ開発されるので、今からその予定地の一部を買っておけば、デベロッパーなどが高い値段で買いに来てくれるだろうなどと勝手に妄想するケースです。
これも少し冷静になって考えたほうがよいでしょう。
都内だけでも市街地再開発の計画は多数存在します。
しかし、そのすべてが今後も順調に開発されるという保証はどこにもありません。
本当に開発が行なわれる可能性が高いところというのは、通常は個別の不動産物件が流通マーケットに、流れてはこないものです。
流れてきているものには必ずワケがあることに気づくことです。
最初のうちは業者がたくさん群がっていても、開発の可能性が達のき、しかも予定地はその開発を見込んで土地がずいぶん売られてしまったので虫食い状態。
そうこうしているうちに開発をあきらめて地権者や業者が売りに出してしまうケースはよくあります。
事情を知らずに、こちらも甘い汁を吸おうと買ってしまったりすると、いくら待っても白馬の王子様は現われず、虫食いで荒涼とした土地には誰もテナントが来ない、などという事態にもなりかねません。
そもそも本当に開発が見込める土地ならば、とうの昔にプロの開発業者が暗躍践雇しています。
しょせん、素人さんが手を出すことなどは不可能なのです。
「土地ころがし」と「売り建て業者」の違い不動産業のギャンブルとしての側面をプロとしてやっている業者について、土地を仕入れるという観点から、もう少し踏み込んで観察してみることにしましょう。
土地の売買のプロには、おおむね2つの類型があります。
一つがいわゆる「土地ころがし」といわれている業態、もう一つが「売り建て業者」といわれている業態です。
バブル期に有名になった「土地ころがし」をやっている業者は、今でも存在します。
以前のように大規模にやっている業者こそ少なくなりましたが、手ごろな土地を見つけては安い値段で押さえて、その土地をどうしても欲しいエンドユーザーや他の業者に、より高い価格で転売をしていく人たちです。
なぜ今でもこの業態が成り立つのでしょうか。
彼らの成功の秘訣は、個々の不動産についての情報力です。
たとえば土地としては広く、日当たりはよいのですが、道路付けが悪い土地があったとします。
その場合、道路に接して隣接する小さな土地を買いつけてきて、隣りの土地とあわせてデベロッパーに卸すなどというのが彼らの仕事です。
逆にそういった土地をわざと押さえておいて、隣地を買った業者に意地悪をして高く売りつけるなんてこともやったりします。
この業態は、土地を買うにあたって比較的大きな資金が必要となりますが、これを短期に回転させることで成り立っています。
一つの土地はだいたい半年くらいしか寝かせません。
したがって半年勝負の博打業となります。
当然資金繰りは金融機関頼みですが、地価上昇期には必ず融資する金融機関が現われるものですし、彼らは日頃は地元の信用金庫、信用組合といったところからの短期のファイナンスでできる範囲の投資を行なっています。
コツコツと細かく投資を行なって儲けるのが、彼ら「土地ころがし」屋の真髄です。
ともすると悪徳業者に思われがちな彼らですが、大きな開発を行なう大手デベロッパーや商業施設、ホテル業者などにとっては重宝な存在でもあります。
彼らが手足となって土地を整理する機能をつかさどっているのが、「土地ころがし」でもあるのです。
ただ、マーケットは残酷です。
一度、地価が下落を始めると、ファイナンスで資金をつないでいる彼らは逃げ遅れたとき借金が残り、倒産や破産という「負け組」になるというリスクもあります。
ゲームはどこかで終わるのです。
この「終わり」を見極められる人たちが、少数の「勝ち組」になれる人たちです。
この世界は、株式投資と同じ世界ともいえます。
借金して大きく賭けるということは、価格が下落すれば借入金を返済できないレベルにまで陥ってしまうことも容易に起こりうるわけです。
加えて株式マーケットと遠い、この生の不動産を右から左に流す「土地ころがし」は、現代のように証券化が進んだマーケットにおいても、昔ながらの「伝統工芸」に近い世界です。
確信犯でないかぎりやってはいけません。
私の知り合いに、この相場師として稼いでいる人がいます。
この人は2度のバブルでもまったく影響を受けていません。
なぜなら土地の値段が上がり始めると、この人は絶対に買わないからです。
2度日のバブルが崩壊してやや時間がたった2010年春、久しぶりに彼から私のところに電話がありました。
「牧野さ〜ん、お元気ですかあ?おれさあ、そろそろお仕事始めようかと思ってるんだよね。良い案件あったら教えてちょ」この人は永遠にギャンブラーとして生き残っていく人だと思います。
一方、マンション分譲や戸建て分譲といった「売り建て業者」はどうでしょうか。
彼らは単純に土地を横流しするのではなく、土地の上に建物という付加価値をつけて転売する仕事です。
「土地ころがし」が、どちらかといえばデベロッパーや業者を販売先としているのに対して、売り建て業者はその多くが最終ユーザーである一般消費者を相手にしています。
また土地の上に付加価値をつけるということは、マンションや一戸建てをこしらえるわけですから、当然新たな資金と時間が必要となります。
したがって単純な「土地ころがし」屋と違って、この業を行なうには会社としての体力も、建物を建てる知恵もなければなりません。
また、しばらく換金できないわけですから、それなりの懐の余裕も必要になってきます。
地価が上がり、分譲・賃料相場とも上昇しているときは、この手法がもっとも利益が取れます。
なぜなら、土地という原材料を多少高く仕入れてしまったとしても、あるいは建物をこしらえる建設費が多少高くなってしまっても、最後にできあがった製品=マンションや戸建て住宅の相場が上昇しているときは、お客さんは喜んで買ってくれるからです。
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